新西蘭養老模式:Retiement Village,CFFC監督下的老年退休村

2020-06-04 23:31:26
原創
撰文?|?姜偉云,編輯 | 陳? ?苗

640?wx_fmt=jpeg

前言:

在全球仍為新冠疫情焦頭爛額的時候,新西蘭,這個被稱為“上帝后花園”的國家,得到了國際媒體紛紛稱贊,將其稱為“首個戰勝了新冠病毒”的西方國家,那么,在這個國度里的養老政策又是怎么樣呢?本文將通過CFFC監督下的老年退休村相關政策和案例介紹,為我們呈現一個全新的養老模式。

關于CFFC

財務能力委員會(Commission for Financial Capability-CFFC)是一個由政府資助的獨立組織,旨在幫助人們實現財務平衡,其目標是努力確保當下和未來的退休人員都具備相應的財務知識、技能和信心,可以在其生活的各個階段做出良好的財務決策,并在良好的財務狀況下退休。

CFFC用財務能力(Financial Capability)來衡量人們能夠更好地管理債務、積累儲蓄、擁有房屋并能夠應對緊急情況。?

愿景:每個人都在財務上取得成功。

使命:推動可持續行為改變。

該組織承擔的三個核心職責:

財務能力(Financial Capability)?

湖北快三幫助所有新西蘭人建立理財技能,以便他們可以做出更好的財務決策,過自己想要的生活,并以良好的狀態退休。

退休收入(Retirement Income)

對退休收入政策進行三年一次的審查,公開標記問題并尋求反饋,并提供可靠的政策建議。

退休村(Retirement Village)?

監督《退休村法》(2003年)及管理其爭端條款,同時為人們普及退休村的相關資訊。

湖北快三本文是根據CFFC編制手冊——《考慮入住退休村?》的整理,包含以下信息:馬上退休的居民及其家庭,退休村現有居民所需要的信息及《 2003年退休村法》的相關權利和責任等,希望可以幫到有需要的朋友。

退休村(Retirement Village)

《 2003年退休村法》湖北快三規定了居住或正在考慮進入退休村人們的權利和義務。該法還規定了所有注冊退休村經營者的責任和執行架構,該執行架構中包括了其他參與者,例如:法定監督員(statutory superviso)、退休村登記官(Registrar for Retirement Villages)和退休村專員(Retirement Commissioner),大多數注冊的退休村都是退休村協會(RVA)的成員。

1 老人搬入退休村的原因

湖北快三考慮遷移到退休村的因素可能有很多,其中包括:

  • 更高的安全性 ;

  • 更多同伴;

  • 不再進行房屋維護 ;

  • 獲得支持和醫療保健,以備日后需要時使用。

2 理解不同類型的居住選擇

大部分居住單元和土地所有權歸退休村運營方所有,退休村居民擁有其居住權。搬入退休村可能是老人們人生最后的一次住宅交易,一些退休村允許老人從獨立單元轉移到提供護理選擇的單元。

常見的居住權的購買協議有:

  • Licee to occupy,使用產權。這是最常見的協議,提供給購買者在退休村指定單元居住和使用相應附屬設施的權利。通常購買者無權再將居住權做抵押。運營方將提供許可證明(Licee)給購買者,如果購買者想要搬走,運營方會(在作廢現有許可證明后)為下一位購買者發新的許可證明(Licee)。

  • Unit title,單元地塊所有權。在Unit title構成的退休村中,購買者擁有這塊土地和房屋的所有權。在一些退休村中,購買者成為業主團體(body corporate)的成員,負責公共區域的保養和維護。業主團體可以委托退休村運營方的管理人員(village manager) 管理業主相關事務,也可以親自來管理。這種協議已經越來越少了。

  • Cross lease,交叉租約。房屋購買者,和其他購買者共享某塊土地的所有權和租賃權。作為土地所有者,您和購買者均為出租人,彼此授予獨家租賃權,大家以承租人的身份居住在一起。租約內容包括有關租約期限,土地和單元使用的相關權利等。

  • Lease for life,人壽租約。購買者在退休村中擁有的租約單元或居住權持續到過世或離開退休村為止。

  • Rental units,租賃單元。一些退休村提供單元出租,這些出租單元類似于住宅租賃。《退休村法案》對此類租約規定了相應的居住權協議(occupation right agreement)。

備忘錄和居住優先保障

退休村的所有居住單元都有一份“地塊備忘錄(memorial on the land title)”。該備忘錄賦予了居民比投資者更高的利益優先級別。換而言之,如果退休村的運營者無法償還資金,運營方也無權將居民趕走以賣掉退休村來償還資金。

湖北快三法定監督員(Statutory Supervisor) 會經常性的監看退休村土地的所有權狀況,已確保居民的利益高于投資者的原則得以保障。入住居民的律師需向其解釋關于所有權,居住權和當狀況變化時的調換單元的權利。

3 成本與開銷

3.1 入住

作為新居民,首先需要購買退休村的居住權,不同協議規定了購買者享有的退休村的不同權限。在前五年左右的時間里,購買金的20%至30%會變成退休村運營商的資金,用以覆蓋公共設施,以及管理和長期維護成本,通常被稱為“固定扣除(fixed deduction)”湖北快三,一般在入住的頭2至5年內產生,因此,如果購買者在這段時間內離開村莊,則不一定會損失全部20-30%。

在協議里,一般體現為“延期管理費(deferred management fee)”、“資本總額扣除(capital sum deduction)”、“折舊(depreciation)”、“退休村費(village contribution)”、“捐贈(donatio)”、“便利(amenity)”或“設施(facility fees)”費用等。

3.2 居住

當入住時,將每周支付費用,包括保險、其他運營服務費用,例如安全,園藝和維護等。一些退休村收費中包含有個人護理服務,如果需要額外護理,則需額外支付費用。

購買者也可以了解退休村是否為這些服務增加了溢價,是否只是收回成本或是否對服務進行了補貼,以及自身可否接受相應的政府補貼。

湖北快三大多數情況下,除了正常的家庭和個人開支以外,還需要支付電話、水電、財產保險及醫療費用等。

湖北快三服務式公寓(Serviced apartments)是個例外,通常它將這些費用打包在一起,還可能包含食品,清潔和護理服務等。

3.3 退住

當出售或處置的購買的居住單元時,運營商會保留該單元支付的本金約20-30%的固定扣除額。當居民搬進鄉村時,退休村管理人員必須提供一份披露聲明,其中包括在購買之后2年、5年或10年后離開時可能獲得的金額。

資本收益(Capital gai)湖北快三,購買協議和披露聲明將約定,是否將從居住單元的出售或其他處置中獲得部分資本收益。在大多數情況下,居民在住房中不會獲得任何份額的資本收益。

資本損失條款(Capital loss clauses),這意味著,如果運營商以低于購買者付款的價格出售或處置相應的設備,則可能需要購買者賠償運營商的損失。許多新協議取消了資本損失條款。在簽訂合同之前,應該請律師檢查協議并了解清楚。

出售過程(The sale process),大多數退休村,居民離開時,經營者控制居住單元的出售。居民通常必須等到他們的居住單元被出售后才能收到退出款項。翻新工程可能會延遲出售。如果您遇到這種情況,還可能需要繼續每周支付費用,直到售出為止。一些運營商在居民離開時停止收取每周費用。如果在離開后六個月內未售出設備,則每周費用必須減少至少50%。《業務守則》(The Code of Practice)規定了相關事項。請記住,退休村莊無法幸免住房市場的放緩,因此,在銷售時間表上要切合實際。披露聲明包括有關村莊處置單位的信息,包括平均花費的時間和居住單元特定的數據。

翻新(Refurbishment),許多運營商在協議中都同意承擔全面整修的責任,但居民應承擔除正常磨損之外的賠償責任。以下兩張表,前者為居民居住單元按照購買價售出,后者為按照低于原購買價售出。

640?wx_fmt=png640?wx_fmt=png

4 萬一費用變化導致負擔不起繼續居住在退休村了,該怎么辦?

延期付款(Deferred payments),運營商將與居民合作,找到切實可行的財務解決方案。詢問退休村運營者,是否可提供定期付款或意外費用的方式,以推遲到居民離開之后。查明這是如何工作的,以及收取什么利率(如果有)。延期付款會改變相應的合同,此更改需要以書面形式簽署。

抵押居住權(Mortgaging your unit),如果居民擁有交叉租賃(Cross lease)或單元地塊產權(Unit title),則可以通過抵押或某種類型的股權稀釋來借款。

政府援助( Government assistance)湖北快三,律師、財務顧問、社區法律中心、社區代理(例如“Age Concern”或“Citize Advice Bureau”)或退休村管理人員可以提供相應建議。是否符合條件可能部分取決于是獨居還是成對居住,還取決于擁有居住單元的所有權還是居住權等。滿足一定的條件,可能有資格獲得“住宿補助金(the Accommodation Supplement)”。

利率回扣(Rates rebates)湖北快三,如果是費率要求上的“指定納稅人”(一般在單元產權村中),只要收入低于政府設定的門檻,就可能有資格獲得費率折扣。如果每周費用包括為退休村一部分房價,則可以申請房價折扣。

5 如果個人的狀況發生了變化怎么辦?

湖北快三個人需求變化后,可能需要搬到不同的居住單元,可能需要更高的護理級別。在做整體預算時,要把這些情況考慮在內。

6 退休村的運作機制

退休村的所有和管理方式各不相同,可以歸公司、慈善或宗教信托、合伙企業或個人。許多運營商聘請運營管理人員來負責日常運營。

法定監督員(The statutory supervisor),所有退休村都必須進行注冊,并且必須有一位法定監督人,除非被豁免。法定監督人是由運營商任命的獨立個人或公司,負責監督相關財務運作并確保居民的安全利益,保障良好運營。法定監督人,有權指導運營商以特定方式管理退休村。

他們還需要做些什么:

  • 在居民投訴之前,在日常會議上聽取居民關注問題;

  • 湖北快三在年度股東大會上報告退休村的日常活動,并監督不當廣告;

  • 每年向退休村登記官(Registrar for Retirement Villages)報告日常活動。

居民向村莊存入的任何款項將轉給法定監督員,代表存放在信托帳戶中。當居民改變主意并取消合同時,運營商只能在凍結期(a cooling-off period)結束后收到相應款項,凍結期必須至少為15個工作日。

湖北快三檢查退休村是否有法定監督員的一種簡單方法是檢查披露聲明。居民有權隨時聯系退休村法定監督員(the village statutory supervisor),如果找不到聯系方式,運營商或管理人員必須將其提供給居民。

7 Retirement?Village案例——Metlifecare旗下的THE POYNTON

湖北快三Metlifecare是新西蘭領先的退休村所有者和經營者,為5600多名新西蘭人提供了有益的生活方式和出色的護理。它成立于1984年,目前擁有并經營著25個村莊的投資組合,這些退休村的所在地主要是在新西蘭北島。Metlifecare的股票在紐約證券交易所主板(NZX)上市,股票代碼為MET,在澳大利亞證券交易所(ASX)股票上市,股票代碼為MEQ。

640?wx_fmt=png

The Poynton坐落在奧克蘭北岸,毗鄰北岸醫院,除了獨立公寓(Independent apartments)外,還提供靈活服務式公寓(Flexi-Services Apartments),也可以得到其他的服務,例如日常用餐、洗衣、清潔和個性化護理。獨立公寓,包含一居室,兩居室或三居室,均設有寬敞的用餐和起居區,配備優質家電的現代化廚房、浴室、洗衣房,并設有陽臺或露臺,享有車庫;靈活服務式公寓,提供24小時支持,包括需要更高護理等級時的各種服務。下圖為The Poynton相關設施場景。

640?wx_fmt=jpeg

接待大廳

640?wx_fmt=jpeg

餐飲空間

640?wx_fmt=jpeg

娛樂空間

640?wx_fmt=jpeg

湖北快三The Poynton外觀

640?wx_fmt=jpeg

房間客廳

640?wx_fmt=jpeg

房間臥室

功能與設施

  • 每間公寓均設有24/7緊急呼叫按鈕

  • 藝術品/手工藝品和活動室 (Art, crafts and activities rooms)

  • 湖北快三臺球室(Billiards and blokes’ shed)

  • 湖北快三各類球場(Bowling green, croquet lawn and petanque terrain)

  • 湖北快三美發師 (Calm hair salon)

  • 湖北快三護理套房(Care suites available for residents)

  • Ecare-自我監測血壓,心率和體重(Ecare–self-monitor your blood pressure, heart rate and weight)

  • 健康中心和醫生服務(Wellness centre and doctor services)

  • 湖北快三門禁、停車場和儲物空間(Controlled access, secure car park and lock up storage)

  • 湖北快三戶外用餐區(Fireplace areas with al fresco dining and BBQ area)

  • 室內游泳,水療和體育館(Indoor swimming, spa and gymnasium)

  • 湖北快三圖書館,帶大屏幕電視和鋼琴的休息室(Library, lounge with big screen TV and grand piano)

  • 湖北快三混合酒廊酒吧,Sage餐廳和Zest咖啡廳(Mix Lounge Bar, Sage Restaurant and Zest Cafe)

  • 24/7全天候保安

  • 菜園

640?wx_fmt=png

退休村日常活動場景

虛擬退休村

在Metlifecare,居民的整體健康狀況,稱其為“你最好的你”(Your Best You)。Metlifecare還提供虛擬退休村網站,為入住居民提供基于身體(physical)、職業(occupational/vocational)、智力(intellectual)、社交(social)、情緒(emotional)以及 精神(spiritual)等六個方面的健康管理湖北快三,并且每周更新不同的活動內容。這是與奧克蘭理工大學合作的一個關注老人健康的項目。

640?wx_fmt=png

結語:

老年人需提前做好以財務平衡為基礎的退休計劃

湖北快三新西蘭CFFC,以政府為支持,從財務能力、退休收入以及監督運營三方面,為人們提供養老規劃,幫助其在老年享有較好的養老選擇,確保其順利度過老年生活。同時,新西蘭的每個退休村的運營管理必須有法定監督員(The statutory supervisor),他雖然受雇于退休村的運營商,卻是第三方的角色,是持證的專業人士,主要作用是監督其財務及確保退休村居民的權利。

如何應對日漸嚴峻的養老問題不僅是每個家庭,更是整個社會的重要議題。湖北快三中國傳統的養老方式是以家庭為單位的,每個家庭應對方式各不相同。隨著我國老齡化加重,對于社會化養老的探索日益增多。

我國各種養老場所供給,近年來,單從硬件設施上來看,如:老年人日間照料中心、新型的長者照護之家、傳統的養老院甚至各種大型養老社區CCRC)等已存在并持續增加。

湖北快三但是,從養老服務供需匹配來看,一方面是已有大量養老服務空間的浪費和空置,另一面是家庭面對養老問題依舊頭痛不已。

其實無論從何種方式來應對養老這問題,”財務平衡“都是關鍵問題。如何讓養老服務資源,在每個老年人財務能力范圍內享受到,才是最重要的。老年期是人們生命的最后一程,從財務平衡角度,規劃好老年生活,是每個人、每個家庭也是整個社會的理性選擇。從財務角度,為老人及家庭做規劃,這一做法對于國內養老事業的發展具有重要借鑒意義。

哈佛大學終身教授、“麥克阿瑟天才獎"獲得者德希爾·穆來納森(Sendhil Mullainathan)在他的《稀缺:我們是如何陷入貧窮與忙碌的》一書中說道:“當我們為了解決眼下的難題而極度專注時,就無法有效地規劃未來。研究顯示,規劃對于所有人來說都是一個問題,而稀缺則令這一問題變得更為嚴峻。不做規劃,沒有足夠的帶寬做規劃,會令問題變的更為復雜和嚴峻。只有當認知能力有余閑時,人們才會具有向前看的能力。

原創聲明:此文內容為原創內容, 未經許可任何人不得復制、轉載、或以其他方式使用此文內容。( 更多精彩資訊可關注 微信ID: linkolder, 或訪問網站 ledzsx.com湖北快三)

參與評論

推薦文章

蘇公網安備: 32050802011056號
ICP: 蘇ICP備17029963號-1
鏈老網
湖南快三-安全购彩 河北快三-Welcome 河南快三-Home 广东快三-湖北快三 广西快三-推荐 吉林快三-官网 天津快三-欢迎您 贵州快三-安全购彩 体彩快三-Welcome 福彩快三-Home