分析北京101家高入住率養老機構,我們發現……

2020-07-01 22:16:59
原創

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本文中高入住率養老機構是指入住率超過80%的機構。北京地區我們統計了入住率超過80%的機構共計101家,通過分析這101家養老機構,我們試圖探尋高入住率養老機構的共同特征和關鍵因素。

01影響入住率的關鍵因素

唯結果論來看的話,一家養老機構最終的成敗往往就取決于入住率。在項目測算時,盈利水平往往也和入住率掛鉤。那么影響一個項目入住率的因素有哪些就成了項目設計時的重點。60加研究院認為,影響入住率的主要因素有五個,分別是項目的軟硬條件、選址、收費情況、項目特色以及市場營銷手段。

項目軟硬條件

養老機構入住率與養老機構硬件(設施)及軟件(服務)之間的關系息息相關。硬件條件主要是指居住環境,是影響民辦養老機構入住率的關鍵因素之一。本報告統計發現,居住環境好、各項配套設施更好、單人間、雙人間配置齊全的機構更吸引老人。

軟件條件則指的是養老機構的服務內容。服務是提高其品牌溢價的有效手段,包括是否有醫療服務、護理人員配備情況等。

數據顯示,養護比與入住率成正相關,即養護比越高,入住率越高。此外,養老機構護理人員的質量與數量直接關系到養老服務質量的優劣,專業養老護理員的匱乏,使機構服務不到位,從而間接影響到入住率的提升。

養老機構入住率與養老機構醫療、保障的關系——醫養結合更吸引老年人。老年人常見病多、慢性病多、突發病多,有院內有醫療機構和醫護人員的,可方便老人就醫、減輕子女陪護負擔的養老機構更受歡迎。

選址

從地理位置因素上分析,設在老人眾多、經濟狀況較好的城區,要比設在郊區、城鄉結合部有更高的入住率;設在周邊等配套設施齊全(如大型醫院)的機構要比設在周邊配套不齊全的機構入住率高。

收費狀況

本報告發現,由于定位不同,客群也不同,因此收費并不是入住率高低的關鍵影響因素。但大趨勢上顯示,性價比越高的機構越吸引老年人入住。

項目特色因素

數據顯示,有著明顯特色的養老機構可與其他養老機構形成差異化競爭,可吸引特定人群的入住,進而提升入住率。如有著禪休、清真、基督教等背景的養老機構更有利于吸收有上述背景的老年人入住,比較典型的案例是北京市西城區牛街民族敬老院

02市場狀況分析

1、北京養老機構總體情況簡析

根據60加研究院的調研顯示,目前北京市養老機構的平均入住率為51%,呈現出明顯的“倒U型”分布,入住率超70%的養老機構占比超過20%。從養老機構性質上看,民辦非營利的養老機構的入住情況最好,入住率50%以上的占比超過60%,入住率超過70%的占比超過36%,遠高于平均水平。公辦養老機構的入住率最低,超過50%的入住率僅有30%。

2、高入住率機構分析

60加研究院統計的101家養老機構總床位數達23655張,占總樣本的比例為16.04%。平均每家高入住率機構擁有234張床位,高于北京養老機構平均床位178張。此外,高入住率養老機構普遍規模大,平均價格為4919元/月,高于樣本均價(3615元/月)。

表1高入住率機構的基本情況

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資料來源:60加研究院

3、數量和規模

樣本機構大都集中在中心城區,占比超過60%。其中朝陽區、海淀區、西城區分別以20家、15家、13家排名前三。原因是相比郊區,城六區老年人更多且支付能力較強,此外,優質的醫療機構也多集中于城區,在一定程度上更吸引老年人。

表2? 高入住率養老機構區域分析

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資料來源:60加研究院

在費用方面,北京市入住率超80%的養老機構平均價格為4919元,超北京養老機構總平均價格1304元。樣本均價超過總體樣本平均價格,同比超36.07%。

4、機構性質

湖北快三在101家入住率超80%的養老機構中,公辦養老機構38家,占整個公辦機構的8.58%,民辦養老機構入住率超80%的共有55家,占民辦機構的17.19%,占樣本的比例為54.46%。

表3? 高入住率機構性質

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資料來源:60加研究院

5、成立時間

樣本中的高入住率養老機構最晚成立于2017年。成立最早的是1953年的北京市第四社會福利院。成立于2000年之前的高入住率養老機構以公辦為主,多為敬老院、福利院、福利中心等,占比達到70%。成立于2011年之后的以民辦為主,機構類型多為老年公寓養老院養老照料中心,占比達到95%以上。

圖1? 高入住率養老機構成立時間

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資料來源:60加研究院

6、星級評定

湖北快三北京市明確星級評定的養老機構共395家,在星級養老機構中隨著星級的增加,養老機構入住率超80%的占比是有著明顯的增加的。其中在一星的養老機構中,入住率超80%總共11家,占該類型機構的21.57%;二星的養老機構中,入住率超80%總共54家,占該類型機構的26.34%;三星的養老機構中,入住率超80%總共9家,占該類型機構的56.25%。

表4? 高入住率養老機構星級評定情況

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資料來源:60加研究院

7、醫養結合

醫養結合有助于增加機構入住率。分析發現,內設醫療機構或者與醫療機構合作的養老機構在入住率超80%的機構中占比較大,占總量的83.17%。此外,有醫保的機構達到30家,占比達到了30%。

表5? 高入住率養老機構醫療資源配置

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資料來源:60加研究院

8、護理人員配比

在能夠統計到的74家機構中,平均每家機構擁有護理人員22.7名(兼職在內),這些機構主要位于朝陽區、西城區和海淀區,護理員的配置相對充分。統計到的45家高入住率機構當中,養老護理員和不能自理老人的比例約為1:5,護理員的配置相對充分。

湖北快三在101家高入住率機構中,配備醫護人員的機構達到45家。

9、房間類型

本次數據樣本中,有房間類型統計的樣本數據為54。在這54家機構中,以單人間或雙人間為主要房間類型的機構達到了45家。

03床位排隊機構分析

湖北快三就目前數據統計而言,入住率高達100%且已經出現排隊現象的機構有7家,分別是北京市朝陽區安貞怡園養老照料中心、北京愛麗斯養老公寓、北京市西城區什剎海街道華方養老照料中心、北京市西城區牛街民族敬老院、北京市密云區和頤園養老服務中心、北京市豐臺區北宮森林老年療養中心、香山街道養老照料中心。

表6? 北京床位排隊機構基本情況

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資料來源:60加研究院

床位排隊的7家機構分布于北京市不同區域,除密云區和頤園養老服務中心外,其余6家皆位于城區內。結合數據來看,這些機構的規模相對較大,平均床位數199張,以單人間、雙人間居多,平均單床面積達到23.1平方米,而且價格非常有競爭力,平均收費價格為5422元/月,機構大部分配置了醫療資源,機構的星級評定也為其增加了競爭力。

湖北快三此外,部分特色項目如緊靠鳳凰嶺的北京愛麗斯養老公寓,具有回族獨特性的北京市西城區牛街民族敬老院等都為其增加入住率有巨大幫助。

04結? 語

對于養老機構而言,收入的主要來源是養老服務,入住率決定了項目的成敗,甚至前期的定位和策劃已經決定了這個項目的成敗。深入市場調研、明確項目定位,認真競品分析是一個養老項目的必修課。

通過調研發現,入住率高、盈利能力強的養老機構不僅在硬件設施上比較完備,更重要的是注重服務內容和質量,于細節處體現高水平,越是注重細節的機構,成功的可能性越高。老年群體容易感到孤獨和不被需要,因此,從硬件設施來看,除了基本要求外,從大的環境氛圍來說,溫馨、舒適最為重要,尤其是能夠讓他們感覺到像是在家里一樣,相比而言,有些高檔養老機構會提供類似于酒店式的環境和管理,雖然豪華,卻不一定適合。在硬件設施逐漸完善之后,體現核心競爭力的其實是養老機構的服務能力,即軟實力。入住率、盈利水平雙高的養老機構注重服務內容和質量,其護理工作人員的個人素質和專業水平較之其他機構都體現出明顯的高水平,提供的服務不僅種類繁多,而且服務質量高,全方位滿足老年群體的服務需求。除此外,好的養老機構還開發多種多樣的文化娛樂服務,豐富老年人的日常生活,實現其自我價值。

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